Besteuerung von Immobilien in Spanien

 

Über die Besonderheiten bei der Besteuerung von Immobilien in Spanien geben die nachfolgenden allgemeinen Informationen einen ersten Überblick:



1. Vorteile einer Immobilie in Spanien 

 

Wer sich mit dem Gedanken trägt, ein Ferien- oder Ruhestandsdomizil in Spanien zu erwerben oder wer in den Besitz einer Immobilie durch Erbgang kommt, wird in der Regel viel Freude hieran haben und Nutzen ziehen können. Ausserdem stellt eine derartige Anlage langfristig eine optimale Vermögensanlage in einem der politisch stabilen Länder Europas dar, wie die vergangenen über drei Jahrzehnte bewiesen haben. Eine optimistische Zukunftserwartung ist insofern durchaus gerechtfertigt – trotz der seit 2008 andauernden, auch den Immobilienmarkt erfassenden Wirtschaftskrise.

 
2. Steuerliche langfristige Folgen des Immobilienerwerbes

 

Er sollte sich aber auch der steuerlichen Folgen des Erwerbes, Besitzes und der späteren Vererbung einer Immobilie in Spanien bewusst sein. Die Besteuerung muss spätestens seit dem Amtsantritt der früheren Regierung des Ministerpräsidenten José Luis Rodriguez Zapatero mit allen ihren Konsequenzen ernst genommen und von Immobilienbesitzern entsprechend freiwillig gehandhabt werden. Alle Immobilien- und Nachlassbewertungen müssen den tatsächlichen Werten entsprechen. „Unterverbriefung“, d.h. niedrigere, den tatsächlichen Verhältnissen nicht entsprechende Wertangaben bei notariellen Erklärungen oder Erbschaftssteuererklärungen werden von den spanischen Finanzämtern mit strengen und sehr teuren Konsequenzen verfolgt.

 

3. Informationspflichten des Notars

 

Jeder spanische Notar ist als Beamter außerdem bei Strafandrohung im Unterlassensfall verpflichtet, einige Informationen jeder von ihm protokollierten Urkunde den spanischen Finanzbehörden mitzuteilen. Weiterhin darf er nur noch Urkunden protokollieren, wenn die Erklärenden ihre spanische Steuernummer angeben und zuvor ihm diese urkundlich nachgewiesen haben. In der Urkunde ist ausserdem zwingend die Katasternummer der Immobilie anzugeben. Das Katasteramt wiederum ist eine Finanzbehörde.

 

4. Immobilienbesteuerung bei Nicht-Residenten:

 

Andererseits ist die Besteuerung von Immobilien bei Besitz durch „Nichtresidente“, d.h. Personen mit ständigem Aufenthalt ausserhalb Spaniens, bei richtiger Anwendung der einschlägigen steuerlichen Regelungen gar nicht derart unzumutbar, wie es oft landläufig behauptet wird.

 

5. Überblick: Steuern beim Immobilienkauf:

 

a) Vermögensübertragungs- bzw. Grunderwerbssteuern

 
Der Käufer muss beim Erwerb die Vermögensübertragungs- bzw. Grunderwerbs-steuern („Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales“ ITP)zahlen. Die Höhe dieser Steuer ist in den einzelnen spanischen Autonomen Regionen unterschiedlich. In Andalusien und Asturien, beträgt sie seit 2012 bei einem Kaufpreis bis 400.000,00 € 8 %, 7 % auf den Balearen und seit 01.01.2013 wurde sie angehoben von 7 % auf 8 % in Valencia (bei Kauf aus 2. Hand), 6,5% auf den Kanaren und nur 5 % in Katalonien. Die Steuer wird innerhalb eines Monats nach Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde fällig. Bei von Firmen errichteten Neubauten zahlt „der erste Käufer“ aber nicht diese Steuer, sondern die Mehrwertsteuer, und zwar 16 % IVA im Festlandspanien, 7,5% IGIC auf den Kanaren.

 

b) Bodenwert-Zuwachssteuer

 
Die Bodenwert-Zuwachssteuer (“Impuesto Municipal sobre el Incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”, auch “Plusvalía” genannt) wird von der Gemeinde direkt erhoben. Besteuert wird der Wertzuwachs von städtischem Boden seit dem letzten Eigentumswechsel der Immobilie, nach den Kriterien einer Tabelle. Die Steuer ist relativ gering. Das Gesetz sieht vor, dass der Verkäufer sie zu zahlen hat, denn nur er kam in den Genuss der Werterhöhung. Oft wird in Notarverträgen von Verkäufern versucht, diese Steuer auf den Käufer abzuwälzen; das ist bei Firmen verboten, aber unter Privatpersonen oft praktiziert. Der Käufer sollte dies ablehnen, oder den Betrag vom Preis abziehen; wenn der Verkäufer keinen Wohnsitz in Spanien hat, ist es aber empfehlenswert, diese Steuer als Käufer zu übernehmen und ihren Betrag vom Preis abzuziehen - für den Fall, dass der Verkäufer verschwindet, ohne diese Steuer bezahlt zu haben (denn dann haftet der Käufer für die Zahlung). Den genauen Betrag kann man vor dem Kauf bei der Gemeinde erfragen.

 

c) Einkommensteuer

 

Die Einkommenssteuer beim Verkauf einer Immobilie, vergleichbar mit unserer „Spekulationssteuer“: Der Verkäufer hat diese zu zahlen - nicht aufgrund des Verkaufes, sondern aufgrund der ihn begünstigenden Wertsteigerung im Laufe der Jahre seit dem Erwerb durch ihn. Bei nicht in Spanien residenten Bürgern, welche in Spanien somit beschränkt steuerpflichtig sind, richtet sich diese nach dem Gesetz über die Einkommensteuer von Nichtansässigen. Sie beträgt seit der Steuerreform ab 01.01.2007 18 %, seit 01.07.10 19 % und seit 01.01.2012 21 % auf die Differenz zwischen notariell erklärtem Wert bei Erwerb und notariell erklärtem Wert bei Verkauf, welcher vom Finanzamt überprüft werden kann und welcher dem tatsächlichen wirtschaftlichen Wert entsprechen muss. Diese Steuer ist auch bei Schenkungen fällig, dann zahlt sie der Schenkende.

 

6. Laufende jährliche Steuern während der Besitzzeit:

 

a) Einkommensteuer:

 

Der Nichtresidente muss den fiktiven Nutzungswert versteuern. Seine Bemessungsgrundlage beträgt 2 % des Katasterwertes, und 1.1 %, wenn der Katasterwert nach dem 01.01.1994 neu festgesetzt wurde. Von dieser Bemessungsgrundlage sind 25 % Einkommensteuer abzuführen.

 

b) Vermögenssteuer:

 
Hier ist durch das Reformgesetz Nr. 4/2008 vom 23.12.2008 eine wesentliche Änderung eingetreten:

 

Artikel 3 dieses Gesetzes hat den Artikel 33 des Vermögens-steuergesetzes ("Ley 19/1991 del Impuesto del Patrimonio") wie folgt verändert: Der Gesetzgeber  Der Gesetzgeber schafft eine hundertprozentige Begünstigung der Steuerschuld, sowohl für diejenigen, die in Spanien wohnen, d.h. dort unbeschränkt steuerpflichtig ist, als auch für diejenigen, die im Ausland wohnen, aber Eigentum im Spanien besitzen, somit den – wie den meisten Deutschen mit Immobilienbesitz in Spanien – dort beschränkt steuerpflichtigen Personen.

 

Allerdings gibt es formell diese Steuer sowohl für Residente als auch für Nicht-Residente immer noch; darum muss man (wenn man z.B. als Nichtansässiger Vermögen auf den Kanaren im Wert von über 108.182,18 € besitzt) die Vermögenssteuererklärung weiter abgeben.

 

Sinn dieser Verpflichtungen ist, dass der Staat weiter an die notwendigen Informationen kommt, womit er die Einkommensteuer für Ansässige und Nichtansässige kontrolliert. In Spanien Residente müssen jedoch für die Vermögenssteuer keine Erklärung abgeben, wenn sie dort eine Immobilie von nur unter 150.000 € Wert besitzen. Man muss auch weiter als Nichtansässiger in Spanien einen Steuerrepräsentanten haben (sonst drohen 2000 € Strafe!).

 

Die Vermögensteuer für in Spanien nicht ansässige Firmen in Höhe von 3% des Katasterwertes der Immobile („Impuesto Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes“) ändert sich auch nicht.

 
c) Grundsteuer (IBI = Impuesto sobre Bienes Inmuebles):

 
Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, die von der Gemeinde festgesetzt wird. Bei einer Immobilie im Wert von 450.000 € fallen insofern ungefähr 1.000,-- € an, allerdings abhängig vom „Katasterwert“.

 
7. Steuern im Erbfall:

 

a) Erbschaftssteuern, nach dem spanischen Schenkungs- und

    Erbschaftssteuergesetz:

 

Diese Steuern richten sich nach der derzeit geltenden Erbschafts-steuertabelle und Erbschaftssteuerklasse. Dabei gibt es Multiplikations-faktoren, wonach die Klassen I und II (Eltern, Kinder, Ehepartner) bei Vermögensbesitz in Spanien zur Zeit des Erbfalles bis 402.678,11 € mit nur „1“ bzw. „1,05“ (somit praktisch überhaupt nicht) multipliziert werden, die Erben als Verwandte 2. und 3. Grades bei diesem Vermögensstand mit „1,5882“, die weitläufigen Verwandten 4. Grades und die Testamentserben bei einem spanischen Vorvermögen von mehr als 4.020.770,98 € mit „2,4“.

 

Hierbei wird somit bei allen Erben nach der Höhe des Vermögens unterschieden, welches der Erbe in Spanien im Moment vor dem Erbfall hat. Im Unterschied somit zu Deutschland: Verwirklichung des Sozialstaatsprinzips im spanischen Erbschaftssteuersystem: der vorab „arme“ Erbe zahlt wenig Erbschaftssteuer, der in Spanien „reiche Testamentserbe“ zahlt am meisten – (die reiche Geliebte und Testamentserbin mit über 4 Millionen € Vorab-Vermögen in Spanien muss im Ergebnis Erbschaftssteuern in Höhe von fast 80 % des ererbten Vermögenswertes zahlen).

 

Grundsatz: der ohnehin reiche Testamentserbe soll stärker zu dieser Steuer herangezogen werden als weniger begüterte Angehörige. Außerdem gibt es zahlreiche weitere Erbschaftssteuer-Reduzierungen und regionale Befreiungen, allerdings nur für in Spanien Ansässige.

 

b) „Autoliquidación“ (=„Selbstberechnung -und Steuerzahlung“ und

     „Declaración“ („Steuererklärung“) bei der Erbschaftssteuer:

 

Der Erbe hat innerhalb von 6 Monaten ab dem Erbfall die Erbschaftssteuererklärung abzugeben, entweder als formlose Eigenerklärung unter genauer Auflistung des Nachlasses, oder eine sog. „autoliquidación“ – „Selbsterklärung“. Letzteres ist eine vereinfachte Erklärung auf einem Formblatt, bei welchem er alle Werte selbst genau zu schätzen und anzugeben hat.

 

Gleichzeitig hat er bei der „autoliquidación“ die von ihm zu zahlenden Steuern selbst zu errechnen und beim Finanzamt einzuzahlen. Nach Erledigung dieser Erklärung und Zahlung kann er beim Grundbuchamt seine Eintragung als Erbe beantragen und wird diese innerhalb weniger Monate auch erhalten. Seit 28.12.2008 ist die Erbschaftssteuererklärung in der Form der „autoliquidación“ in den Autonomen Gemeinschaften Andalusien, Aragón, Kanarische Inseln, Kastilien und Leon, Katalonien, Galizien und Murcia zwingend vorgeschrieben.

 
8. Formfreie Steuererklärung

 

a) Vorteil:

Wählt er aber in den übrigen Autonomen Regionen den Weg, anstelle der „autoliquidación“ mit sofortiger Steuerzahlung die Abgabe einer formfreien Erklärung gegenüber dem Finanzamt, hat dies den Vorteil, ebenfalls nach deren Einreichung sogleich als Erbe eingetragen zu werden. Die Steuern sind in diesem Fall erst zu zahlen, wenn er einen Erbschaftssteuerbescheid bekommt und das kann auch 2 – 3 Jahre dauern.

 b) Nachteil:

Der Nachteil dieser Lösung ist allerdings, dass mit der Eintragung des Erben im Grundbuch auch ein Haftungsvermerk eingetragen wird, wonach die Immobilie für die Dauer von 4 Jahren (nämlich der Verjährungsfrist für Erbschaftssteuern) für die Steuerzahlung haftet. Es wird schwer sein, mit einem derartigen Vermerk im Grundbuch die Immobilie als Erbe verkaufen zu können. Außerdem kann das Finanzamt vor Ablauf der 4 Jahre den Haftungsvermerk erneuern und damit um weitere 4 Jahre verlängern.

 c) Vorteil der „autoliquidación:

 Bei dieser Erklärung und deren danach erfolgender Zahlung hingegen wird es bei einem angestrebten Verkauf keine Probleme geben, wenn die Wertangabe darin dem reellen Wert entsprach. Allerdings ist es in den Autonomen Regionen, wo sie noch zulässig ist, für den Käufer schon empfehlenswert, die Erbschaftsteuererklärung prüfen zu lassen, wenn man eine Immobilie kauft: wenn im Grundbuchauszug der erwähnte Vermerk erscheint, haftet die erworbene Immobilie für die Zahlung der ganzen Erbschaftssteuer, also nicht nur der Erbschaftsteuer, die sich auf die erworbene Immobilie bezieht. Das kann unter Umständen bei sehr großen Erbschaften den Weiterverkauf der sich in der Erbschaft befindlichen Immobilien erheblich erschweren.

 

 9. Steuern bei Schenkungen:

Bei einer Schenkung werden die gleichen Steuern wie im Erbfall fällig. Es gibt jedoch keine Freibeträge. Außerdem muss der Schenker noch die Einkommen-Gewinnsteuer wie oben Ziff. 1.) c zahlen.

 
10. Sonstige beim Kauf für den Käufer anfallende einmalige Kosten:

 

a) Notarkosten: ca. 05, - 1,5 % des protokollierten Wertes.

 
b) Grundbuchkosten: minimal, wertabhängig. Bei einem Kaufpreis von

                                      120.000 € belaufen sich diese auf ca. 320,00 €.

 

11. Möglichkeiten einer Steueroptimierung für Erbschaftssteuern:

 

Die beste Ersparnis liegt im gesetzlich zulässigen Überspringen von Erbfällen. Am besten, die Immobilie wird gleich im Namen der Nachkommen erworben. Hier muss allerdings abgeklärt werden, mit welchem Geld die Nachkommen kaufen. Sinnvoll ist, dass der Nachkomme Geld in Deutschland geschenkt bekommt, somit hier sogleich ein hoher deutscher Freibetrag für Schenkungssteuer ausgeschöpft wird und mit diesem eigenen Geld der Nachkomme dann in Spanien den Kaufpreis bezahlt.

 

Allgemein wird empfohlen, dass die Kinder als Käufer auftreten und gegebenenfalls für die Eltern ein Nießbrauch bestellt wird (für welchen dann aber ebenfalls jährlich eine Einkommens- und Vermögenssteuererklärung vom Nießbrauchsberechtigten abzugeben ist).

 

Über eine S.L. (spanische GmbH) zu erwerben lohnt sich bei einer Privat-Immobilie seit der Steuerreform ab 01.01.2007 nicht mehr.

 

In jedem Fall sollte ein Kaufinteressent vor dem Ankauf einer Immobilie in Spanien auch schon vor Unterzeichnung einer darauf abzielenden privatschriftlichen Urkunde kompetenten Rechts- und Steuerrat eines spanischen Steuerberaters oder erfahrenen spanischen Anwalts einholen, um Fehler zu vermeiden, welche ihm sehr teuer zu stehen kommen können.

 

 

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