Erben und Vererben von Immobilien in Spanien

Die nachfolgenden allgemeinen Informationen geben einen ersten Überblick über die Besonderheiten beim Erben und Vererben von Immobilien in Spanien:

 

„Umschreibung im Grundbuch“



Im Falle des Ablebens eines Eigentümers einer in Spanien belegenen Immobilie stellt sich dem oder den Erben einerseits die Frage, wie man die „Umschreibung“ der Immobilie im Grundbuch auf den Namen des oder der Erben möglichst schnell und ohne Probleme erreicht und andererseits die Frage, wie viele Erbschaftssteuern hierbei in Spanien anfallen.

 

Voraussetzungen für Erbeneintragung



Die „Namensumschreibung im Grundbuch“ ist allerdings nicht ein derart einfacher Akt, wie dies fälschlicherweise oft vermutet wird. Ausgangspunkt ist nämlich, dass in Spanien nie eine Eintragung im Grundbuch vorgenommen werden kann ohne eine dies begründende und anordnende öffentliche Urkunde, in der Regel ein notarieller Vertrag, oder ein Gerichtsurteil. Um eine Änderung des Eigentümers einzutragen, ist somit - wie in Deutschland - eine dies rechtfertigende öffentliche Urkunde notwendig. In einem Erbfall somit eine notarielle Urkunde.

 

Auf Erbfall anwendbares Recht 

 

Wenn ein deutscher Eigentümer einer Spanienimmobilie in Spanien oder in Deutschland verstorben ist, müssen sich der oder die Erben um eine solche notarielle Urkunde bemühen. Es muss in ihr festgestellt sein, wer dessen Erbe („Rechtsnachfolger“) ist. Wichtig ist hierbei zunächst die Feststellung, dass die Frage, wer wie einen deutschen Verstorbenen beerbt, nach dem deutschen Erbrecht beurteilt wird, auch wenn das Grundstück in Spanien belegen ist.

 

Deutscher Erbschein 

 

Es wird somit erforderlich sein, dass sich der Erbe zunächst in Deutschland um die Ausstellung eines Erbscheins bemüht. Zuständig ist hierfür das Nachlassgericht (Amtsgericht) am deutschen Wohnsitz des Erblassers zum Zeitpunkt seines Ablebens. Hat dieser in Spanien oder in einem anderen Land seinen letzten Wohnsitz gehabt und nicht in Deutschland, ist das Amtsgericht Berlin-Schöneberg zuständig. In diesem Fall kann der Erbe den Erbscheinsantrag bei einem deutschen Notar oder bei seinem deutschen Wohnsitz-Amtsgericht stellen, von wo aus der Antrag dann nach Berlin weitergeleitet wird. Wohnt der deutsche Erbe im Ausland, ist für die Beantragung für ihn sein deutsches Konsulat zuständig, welches den Antrag aufnimmt, alle Formalitäten prüft und diesen dann nach Deutschland weiterleitet.

 

Apostille



Nachdem der Erbe den Erbschein bekommen hat, muss er in Deutschland noch die Anbringung der „Apostille“ veranlassen. Er wendet sich hierzu formlos an die Verwaltungsgeschäftsstelle des Landgerichts, welches dem den Erbschein ausstellenden Amtsgericht übergeordnet ist. Dort wird gegen Zahlung einer geringen Gebühr die „Apostille“ dem Erbschein beigesiegelt. Dadurch bestätigt der Landgerichtspräsident die Richtigkeit und Echtheit der Unterschrift sowie Zuständigkeit der Amtsperson, welche die Erbscheinsausfertigung unterschrieben hat.

 

Öffentliches Testament

 

Sofern ein deutsches öffentliches Testament des Erblassers vorliegt, muss dieses vom Nachlassgericht eröffnet werden. Auch hier ist die Anbringung der „Apostille“ auf dem Eröffnungsprotokoll erforderlich.

 

Übersetzung

 

Nunmehr müssen die vorgenannten Urkunden noch in die spanische Sprache von einem vereidigten und allgemein bestellten Urkundenübersetzer übersetzt werden. Geschieht dies in Deutschland, darf man nicht vergessen, noch vom für den Übersetzer örtlich zuständigen spanischen Konsulat oder einem Notar die Echtheit der Unterschrift des Übersetzers beglaubigen zu lassen. Man kann aber auch die Urkunde direkt in Spanien von einem dort vereidigten Übersetzer („traductor jurado“) übersetzen lassen. Dann erspart man sich den Weg zum Konsulat oder Notar, muss aber sicherstellen, in Spanien am jeweiligen Ort auch einen solchen Übersetzer zu finden, was oft bei der Zeitnot ein Problem werden kann.

 

Erbschaftsannahmeerklärung beim Notar

 

Nunmehr wendet sich der Erbe mit seinem (in das Spanische übersetzen) öffentlichen Erbnachweis an einen Notar in Spanien, am besten an dem Ort, wo sich auch das betreffende Grunduchamt („Eigentumsregister“ - „registro de la propiedad“) befindet. Gleich ob er im Besitz eines übersetzten Erbscheins oder eines übersetzten (oder spanischen) öffentlichen Testaments ist, sollte er beim Notar in Spanien erscheinen und eine Erbschaftsannahmeerklärung abgeben. An sich braucht er dies nicht, sofern der Erblasser Deutscher war und somit auf den Erbfall deutsches Recht anzuwenden ist, was auch Spanien akzeptiert, da auch das spanische Recht anordnet, dass auf einen Nachlass das Heimatrecht des Erblassers anzuwenden ist. Hier kommt aber ein großer Unterschied zum spanischen Erbrecht zum Tragen: Bei Anwendung spanischen Erbrechts - wenn somit der Erblasser im Zeitpunkt des Versterbens Spanier war - wird der Erbe erst als solcher anerkannt und behandelt, wenn er die Erbschaft durch eine notarielle Erklärung oder durch schlüssiges Verhalten anerkannt hat. Solange dies nicht geschehen ist, kann er keine Rechte als Erbe geltend machen. Ein Spanier muss somit zwingend eine notarielle Erbschaftsannahmeerklärung abgeben, um seine Eintragung als Erbe im Grundbuch beantragen zu können.

 

Erbausschlagung

 

Nach deutschem Erbrecht hat der Erbe lediglich die Möglichkeit, innerhalb einer Frist von 6 Wochen bzw. ab der Kenntnis vom Ableben des Erblassers die Erbschaft auszuschlagen – in Auslandsfällen beträgt die Frist 3 Monate. Schlägt er die Erbschaft nicht fristgemäß vor einem Notar aus, wird er automatisch als Erbe betrachtet. Natürlich kann man auch nach deutschem Recht eine Erbschaftsannahmeerklärung abgeben, wenn man z.B. die Feststellung als Erbe schon vor Ablauf der vorgenannten Fristen benötigt, um das Nachlassverfahren zu beschleunigen.

 

Vorteile der Erbschaftsannahmeerklärung

 

Es ist aus rein praktischen Gründen zu empfehlen, dass in Spanien auch der deutsche Erbe diese Erbschaftsannahmeerklärung bei einem spanischen Notar abgibt. Damit fügt er sich schneller in das Funktionieren des Grundbuchamtes ein. Dort ist man es gewohnt, durch Erbfall erforderliche Grundbuchberichtigungen auf der Grundlage einer derartigen notariellen Erbschatsannahmeerklärung durchzuführen. Der Notar hat dann schon alle weiteren Voraussetzungen des Erbfalles überprüft.

 

Er fragt außerdem noch vor der Protokollierung beim zentralen Testamentsregister in Madrid an, ob der Erblasser in Spanien noch ein anderes Testament errichtet hat, welches eine andere Erbfolge bewirken könnte. Außerdem informiert er hierüber das spanische Finanzamt. Hieran braucht sich der Erbe aber nicht zu stören, denn er muss ohnehin innerhalb von 6 Monaten nach dem Ableben des Erblassers die Erbschatssteuererklärung abgeben und die Erbschaftssteuern begleichen.

 

Erst nachdem er die Quittierung des Finanzamtes für diese Zahlung hat, kann er beim Grundbuchamt seine Eintragung als neuer Eigentümer der Immobilie beantragen und bei Banken über Konten des Verstorbenen verfügen. Die notarielle Erbschaftsannahmeerklärung ist somit ein zentrales Instrument, um schnell die Grundbuchumschreibung und Kontoverfügungsbefugnis zu bekommen.

 

Kontosperre nach Erbfall

 

Der Erbe muss außerdem bedenken: sobald die Banken vom Todesfall erfahren, sperren sie automatisch die Konten, bis man ihnen beweist, dass die Erbschaftsteuer bezahlt worden ist, um nicht selbst für diese Zahlung haften zu müssen; auch sind ihm vom Erblasser erteilte Vollmachten mit dessen Ableben unwirksam geworden. Der Erbe muss sich somit, wie erwähnt, um die Zahlung der Erbschaftssteuern kümmern:

 

Erbschaftssteuer

 

Diese Steuer richtet sich bei nicht in Spanien residenten Erblassern nach dem spanischen Schenkungs- und Erbschaftssteuergesetz für Nichtresidente. Die Höhe hängt von der Steuerklasse und der aus einer Tabelle zu entnehmenden Bemessungsgrundlage ab, welche wiederum mit einem von der Steuerklasse abhängigen Multiplikationsfaktor vervielfältigt wird.

 

Berechnung der Erbschaftssteuer

 

Die Steuer ist abhängig von der Steuerklasse und richtet sich nach einer Tabelle. Zur Steuerklasse I gehören die Abkömmlinge unter 21 Jahren, zur Klasse II der Ehegatte, Eltern/Großeltern und Abkömmlinge über 21 Jahren, zur Klasse III die Angehörigen 2. und 3. Grades (Geschwister, Cousins, Onkel, Tante, Neffen und Nichten), zur Klasse IV die Verwandten 4. Grades und die Testamentserben.

 

Bei den Klassen I und II ist der Multiplikationsfaktor 1.0 bis 1.2, bei Klasse III ist der Faktor 1,5882 bis 1.9050 und bei Klasse IV 2.0 bis 2.4. Hierbei wird bei einem Erben außerdem nach der Höhe seines spanischen Vermögens zum Zeitpunkt des Erbfalles unterschieden. Im Unterschied zu Deutschland wird hier im spanischen Recht ein Grundsatz des Sozialstaatsprinzips praktiziert: der vorab in Spanien „arme“ und eng verwandte Erbe zahlt wenig Erbschaftssteuern, der in Spanien reiche, nur fern verwandte sowie der Testamentserbe zahlt mehr – die reiche Geliebte, welche in Spanien per Testament erbt und mehr als 4 Mill. Euro spanisches „Vorabvermögen“ hat, muss im Ergebnis Erbschaftssteuern von rund 80 % des ererbten Vermögenswertes zahlen.

 

Es gibt zahlreiche Erbschaftssteuer-Reduzierungen und regionale Befreiungen, was dazu führt, dass es für fast 16 Millionen der Einwohner Spaniens fastkeine Erbschaftssteuerpflicht mehr gibt. Dabei wird nicht nur das Immobilienvermögen des Erblassers nach seinem wirtschaftlichen tatsächlichen Wert, einschließlich Bankguthaben, berücksichtigt, sondern auch der Wert seines Haushalts, welcher mit 3 % des Nachlasswertes pauschal in Ansatz gebracht wird.

 

Beseitigung von Diskriminierung von Nichtresidenten im Erbschaftssteuerrecht

 

Bisher wurden in Spanien in zahlreichen Autonomen Regionen im Erbschaftssteuerrecht Nichtresidente gegenüber dort Residenten stark benachteiligt. Immer dann, wenn der Erblasser oder die Erben zum Zeitpunkt des Todes eines ausländischen Eigentümers einer in Spanien belegenen Immobilie in Spanien nicht wenigstens seit 5 Jahren vor dem Ableben des Eigentümers wohnhaft waren, musste das spanische Erbschaftssteuerrecht angewendet werden. Dieses Gesetz führt mit zu den höchsten Steuerbelastungen bei der Erbschaftssteuer in Europa, stellt eine Diskriminierung von Nicht-Residenten dar und eine Behinderung der Freizügigkeit und des freien Geldverkehrs. Aus diesem Grunde hatte die Europäische Kommission Spanien schon im Jahre 2010 aufgefordert, die Ungleichbehandlung von Residenten und Nicht-Residenten zu beseitigen. Nachdem dies nicht geschah, erhob die Kommission beim Europäischen Gerichtshof gegen Spanien eine Klage, was schließlich zur Verurteilung Spaniens durch Urteil vom 03.09.2014 in der Rechtssache C-127/12 führte. Es wurde durch das Urteil festgestellt, dass Spanien gegen Artikel 63 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union und gegen Art. 40 des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum verstieß, indem es zuließ, dass Unterschiede bei der steuerlichen Behandlung bei Erbfällen und Schenkungen im Falle von in Spanien nicht residenten Erblassern, Erben, Schenkern und Schenkungsempfängern gemacht werden.

 

Spanien hat hierauf sogleich reagiert durch das Gesetz 26/2014 vom 27. November. Gemäß der Dritten Schlussbestimmung dieses Gesetzes wurde das spanische Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz mit Wirkung ab 01.01.2015 dahingehend geändert, dass diese unterschiedliche Behandlung beseitigt wird. Es wurde näher bestimmt, dass in diesen Fällen im Zusammenhang mit Nicht-Residenten anstelle dem spanischen Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz 29/1987 vom 18. Dezember das entsprechende jeweils für den Erwerber wesentlich günstigere Gesetz der jeweiligen Autonomen Region zur Anwendung kommt, sofern der Steuerpflichtige dies verlangt.

 

Für Erbfälle und Schenkungen gilt danach nunmehr für die Besteuerung des Erwerbs von Gütern, Vermächtnissen oder sonstigen Rechten:

 

a) Wenn im Erbfall der Erblasser in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraumes außerhalb Spaniens wohnhaft war, haben die Steuerpflichtigen das Recht auf die Anwendung der Regelungen der Autonomen Region, wo sich der überwiegende Wert der Güter und Rechte des in Spanien belegenen Nachlasses befindet. Wenn sich keinerlei Güter oder Rechte in Spanien befinden, wird in Bezug auf jeden Steuerpflichtigen das Recht der Autonomen Gemeinschaft angewendet, in welcher dieser wohnt.

 

b) Wenn im Erbfall der Erblasser in einer spanischen Autonomen Region wohnte, die Erben aber in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraumes außerhalb Spaniens wohnhaft sind, haben die Steuerpflichtigen das Recht auf die Anwendung der Regelungen der Autonomen Region, wo der Erblasser wohnte.

 

c) Im Falle des Erwerbes von in Spanien belegenen unbeweglichen Gütern durch Schenkung oder ein sonstiges unentgeltliches Rechtsgeschäft unter Lebenden haben die in Spanien nicht wohnhaften Steuerpflichtigen, welche in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraumes wohnhaft sind, das Recht auf die Anwendung der Regelungen der Autonomen Region, wo diese Güter belegen sind.

 

d) Im Falle des Erwerbes von außerhalb Spaniens in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum belegenen unbewegliche Gütern durch Schenkung oder ein sonstiges unentgeltliches Rechtsgeschäft unter Lebenden haben die in Spanien wohnhaften Steuerpflichtigen das Recht auf die Anwendung der Regelungen der Autonomen Region, wo sie wohnen.

 

e) Im Falle des Erwerbes von in Spanien belegenen bewegliche Gütern durch Schenkung oder ein sonstiges unentgeltliches Rechtsgeschäft unter Lebenden haben die in Spanien nicht wohnhaften Steuerpflichtigen, welche in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraumes wohnhaft sind, das Recht auf die Anwendung der Regelungen der Autonomen Region, wo diese vorgenannten beweglichen Güter seit mehr als fünf Jahren unmittelbar vor dem Entstehen der Steuer, d.h. dem Erwerbsvorgang, belegen sind.

 

 

Im Sinne dieser Vorschriften gelten diejenigen natürlichen, in Spanien wohnhaften Personen als im Gebiet einer Autonomen Region wohnhaft, wenn sie dort länger als fünf Jahre unmittelbar vor dem jeweiligen Erwerbsvorgang sich aufgehalten haben.

 

Damit muss im Ergebnis bei Schenkungen immer ein Bezug zum Erwerb entweder von beweglichen oder unbeweglichen Gütern bestehen, welche sich entweder in Spanien oder außerhalb Spaniens in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum befinden. Es wird bei dem Erwerb durch Schenkung nicht, wie beim Erbfall, auch der Erwerb sonstiger Rechte erfasst.

 

Die Steuerpflichtigen müssen ihre Steuererklärungen und Zahlungen in allen diesen Fällen  gegenüber dem nationalen staatlichen Finanzamt erbringen, nicht gegenüber den Steuerbehörden der Autonomen Region.

 

Die Regelungen der Erbschafts- und Schenkungssteuer von für den Tourismus wichtigen Autonomen Regionen, mit den jeweiligen Aktualisierungen in den jeweiligen regionalen Haushaltsgesetzen, sind:

 

Katalonien: Gesetz 2/2014 vom 27. Januar, Art. 122 mit Änderungen des Gesetzes 19/2010 vom 7. Juni

Balearen: Gesetz 1/2014 vom 6. Juni, Art. 20 bis 53 mit den Änderungen durch das  Haushaltsgesetz Nr. 12 vom 29.12.2015 für die Zeit ab 01.01.2016 

Kanarische Inseln: Gesetz 4/2012 vom 25. Juni, Art. 46,  mit Änderungen der Art. 19 bis 27 des Gesetzes 01/2009 vom 21. April und dem Haushaltsgesetz Nr. 11 vom 29.12.2015 für die Zeit ab 01.01.2016: 99,9 % Steuerbefreiung bei Schenkungen und Erbschaft („bonificaciones“).

 

Die Besprechung der für den Steuerpflichtigen durchweg günstigeren Regelungen dieser Autonomen Regionen bleibt einer gesonderten detaillierten anwaltlichen Beratung vorbehalten.

 

In allen Erbfällen aus nicht verjährter Zeit, sofern somit 4 Jahre seit der Steuerzahlung noch nicht vergangen sind, ist die Rückforderung von gezahlten Erbschafts- und Schenkungssteuern zu prüfen, denn gemäß dem oben genannten Urteil des Europäischen Gerichtshofes lag in Fällen der Ungleichbehandlung von Residenten und Nicht-Residenten bei Erbfällen und Schenkungen ein Verstoß gegen europäisches Verfassungsrecht vor und die diesbezüglichen spanischen gesetzlichen Regelungen waren damit rechtswidrig, die Zahlungen rechtsgrundlos.   Dies ist jedoch von Fall zu Fall einzeln zu prüfen. Eine Rückforderung kommt nur dann in Betracht, wenn durch die Anwendung des jeweiligen Rechtes einer Autonomen Region im konkreten Fall sich eine günstigere Regelung als durch Anwendung des staatlichen spanischen Erbschafts- und Schenkungssteuerrechts ergeben hätte.     

 

Form und Frist für die Erbschaftssteuererklärung

 

Der Erbe hat innerhalb von 6 Monaten ab dem Erbfall die Erbschaftssteuererklärung abzugeben, entweder als formlose Eigenerklärung unter genauer Auflistung des Nachlasses, oder eine sog. „autoliquidación“ – „Selbsterklärung“. Letzteres ist eine vereinfachte Erklärung auf einem Formblatt, bei welchem er alle Werte selbst genau zu schätzen und anzugeben hat. Gleichzeitig hat er bei der „autoliquidación“ die von ihm zu zahlenden Steuern selbst zu errechnen und beim Finanzamt einzuzahlen.

 

Nach Erledigung dieser Erklärung und Zahlung kann er beim Grundbuchamt seine Eintragung als Erbe beantragen und wird diese innerhalb weniger Monate auch erhalten. Seit 28.12.2008 ist die Erbschaftssteuererklärung in der Form der „autoliquidación“ in den Autonomen Gemeinschaften Andalusien, Aragón, Kanarische Inseln, Kastilien und Leon, Katalonien, Galizien und Murcia zwingend vorgeschrieben.

 

Wählt er aber in den übrigen Autonomen Regionen den Weg, anstelle der „autoliquidación“ mit sofortiger Steuerzahlung, die Abgabe einer formfreien Erklärung gegenüber dem Finanzamt, hat dies den Vorteil, ebenfalls nach deren Einreichung sogleich als Erbe eingetragen zu werden. Die Steuern sind in diesem Fall erst zu zahlen, wenn er einen Erbschaftssteuerbescheid bekommt und das kann auch 2 – 3 Jahre dauern.

 

Haftungsvermerk im Grundbuch

 

Der Nachteil dieser Lösung ist allerdings, dass mit der Eintragung des Erben im Grundbuch auch ein Haftungsvermerk eingetragen wird, wonach die Immobilie für die Dauer von 4 Jahren (nämlich der Verjährungsfrist für Erbschaftssteuern) für die Steuerzahlung haftet. Es wird schwer sein, mit einem derartigen Vermerk im Grundbuch die Immobilie als Erbe verkaufen zu können. Außerdem kann das Finanzamt vor Ablauf der 4 Jahre den Haftungsvermerk erneuern und damit um weitere 4 Jahre verlängern.

 

Bei einer „autoliquidación“ der Erbschaftssteuern und deren danach erfolgender Zahlung hingegen wird es bei einem angestrebten Verkauf keine Probleme geben, wenn die Wertangabe darin dem reellen Wert entsprach. Allerdings ist es für den Käufer schon empfehlenswert, die Erbschaftsteuererklärung prüfen zu lassen, wenn man eine Immobilie kauft: wenn im Grundbuchauszug der erwähnte Vermerk erscheint, haftet die erworbene Immobilie für die Zahlung der ganzen Erbschaftssteuer, also nicht nur der Erbschaftsteuer, die sich auf die erworbene Immobilie bezieht. Das kann unter Umständen bei sehr grossen Erbschaften den Weiterverkauf der sich in der Erbschaft befindlichen Immobilien erheblich erschweren.

 

Auf jedem Fall sollte der Erbe einer Spanienimmobilie den fachlichen Rat eines spanischen Steuerberaters oder spanischen Anwalts heranziehen, um Fehler zu vermeiden, welche ihm sehr teuer zu stehen kommen können.

 

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