Die nachfolgenden allgemeinen Informationen geben einen ersten Überblick über die Besonderheiten beim Immobilienerwerb in Spanien.

Vom deutschen Recht grundlegend verschiedene Erwerbsregelungen in Spanien

Der Immobilienerwerb in Spanien ist grundlegend anders geregelt als in Deutschland. Aus diesem Grund sollte man diesen Schritt auch nicht ohne Teilnahme eines Notars und rechtliche kompetente Beratung tun, um die Lasten- und Schuldenfreiheit, sowie die baurechtliche Korrektheit der Immobilie zu prüfen. Die Teilnahme eines Notars ist in der Tat notwendig, wenn man mit Rechtsicherheit eine Immobilie in Spanien erwerben will.

Anwaltliche Unterstützung

Eine kompetente Rechtsberatung durch einen Anwalt kann die Vorverhandlungen des Kaufes erleichtern. Sie ist empfehlenswert, wenn man Vorverträge abschliesst und um die Schuldenfreiheit und die baurechtliche Situation der Immobilie zu prüfen; er prüft auch, ob ein eventueller Mieter ein Vorkaufsrecht hat, und berät darüber, wie man vorgehen soll; in der Regel übernimmt der Anwalt auch die nach dem Kauf notwendigen Behördengänge (Zahlung der Steuern, Anmeldung beim Kataster, Mitteilung an die Eigentümergemeinschaft, Ummeldung der Wasser- und Stromverträge usw.).

Formfreier Eigentumserwerb in Spanien möglich, aber mit vielen Risiken

In Spanien kann man Eigentum an Grundstücken schon dann erwerben, wenn man sich mündlich sogar nur am Telefon oder per Privatvertrag mit dem Verkäufer und Voreigentümer über den Erwerb geeinigt hat und die Immobilie übergeben bekommt, also praktisch die Wohnungs- oder Haustürschlüssel übergeben werden mit dem Bemerken, dass damit die Hausübergabe erfolgt ist. Weder Notarvertrag noch Grundbucheintragung sind zum Eigentumsübergang erforderlich; es ist aber nur eine Frage der Rechtsicherheit, ob man so erwerben will.

Nachteile beim privatschriftlichen Kaufvertrag

Ein nur privatschriftlicher Erwerb hat viele praktische Nachteile und es besteht die Gefahr, dass der Erwerb von Dritten nicht anerkannt wird; nur ein eingetragenes Recht ist prinzipiell nicht anzuzweifeln. In der Tat bedeutet das, dass immer wieder Immobilien oder dingliche Rechte mit privaten Kaufverträgen veräussert werden - diese Privatverträge haben allerdings keinen Zugang zum Grundbuch.

Diese Privatverträge können nur dann eingetragen werden, wenn sie von den Vertragsparteien später notariell beurkundet werden oder ein Gericht sie anerkennt - nach einen Prozess gegen den eingeschriebenen Inhaber oder durch ein gerichtliches „Expediente de Dominio“ (= Eigentumsfest-stellungsverfahren).

Wirkung der notariellen Vertragsbeurkundung und Grund-bucheintragung

Der notarielle Vertragsschluss und die Eintragung im Grundbuch („Eigentumsregister“ - „registro de la propiedad“) haben darum in Spanien nur Beweis- und Gutglaubensschutzfunktion, sind somit nur „deklaratorisch“. Das heisst, nicht die Eintragung macht den Erwerber zum Eigentümer, sondern der Kauf selbst und die Übergabe der Immobilie. Nur ein Notarvertrag („escritura pública“) oder ein Gerichtsbeschluss kann im Grundbuch eingetragen werden, nie eine nur von Privatpersonen gefertigte Urkunde.

Die Eintragung ist trotzdem äußerst wichtig, denn sie gibt den Käufer einen sehr hohen Schutz und Rechtsicherheit. Die Ley Hipotecaria (entspricht unserer Grundbuchordnung) bestimmt nämlich, dass man annehmen muss, solange kein Gericht das Gegenteilige beschließt, dass die eingetragenen Inhaber die Eigentümer der eingetragenen Immobilien sind. Kauft man darum gutgläubig vom eingetragenen Eigentümer, verliert man als gutgläubiger Erwerber die Immobilie nicht, auch wenn sich später der Verkäufer nicht als der wahre Eigentümer erweist.

Damit gibt das spanische System ein sehr hohes Maß an Rechtssicherheit für die Erwerber, zu einem relativ kleinen Preis; teure Versicherungen, wie sie es im angelsächsischem System gibt, die den Käufer vor eventuellen Problemen schützen, sind in der Regel nicht notwendig.

Sicherung der Käuferrechte durch Grundbucheintragung

Der notarielle Kaufvertrag ermöglicht auch, Eigentumsvorbehalte („reservas de dominio“) oder vertragsauflösende Bedingungen („condiciones resolutorias expresas“) im Grundbuch einzutragen, wenn der ganze Preis nicht beim Abschluss des Vertrages vollständig bezahlt wird; die Forderung des Verkäufers wird somit mit einer Eintragung im Grundbuch gesichert, sodass jeder spätere Erwerber der Immobilie für die noch offene Kaufpreiszahlung haftet.

Käuferschutz durch Grundbucheintragung vor erneutem Verkauf durch Verkäufer

Der notariell beurkundete Kaufvertrag ersetzt in Spanien auch die dort für den Eigentumsübergang sonst notwendige Übergabe, oder korrekten gesagt, der Notarvertrag ist selbst eine Art Übergabe, („Traditio“). Ist die „escritura pública“ einmal im Eigentumsregister eingetragen, ist man z.B. vor einem neuen Verkauf der gleichen Immobilie durch den bisher als Voreigentümer dort eingetragenen Verkäufer geschützt.

Kauft man eine Immobilie nur durch „Privatvertrag“, was leider sehr oft in Spanien aus vielen anderen Gründen geschieht (Steuerbetrug, Unterverbriefung, privater Vertrag als „Vorvertrag“, usw.), so riskiert man als Käufer, dass der Verkäufer das Objekt danach gleich nochmals an einen weiteren, gutgläubigen Käufer verkauft und den Kaufpreis so gleich zweimal kassiert, oder dass er es belastet. Hiergegen schützt sich der Käufer, wenn er den Kauf beim Notar vornimmt.

Informationspflichten des Notars

Der Notar ist in Spanien verpflichtet, noch am gleichen Tag das Grundbuchamt und das Finanzamt per Fax/Email hierüber zu informieren. Dies ist allerdings keine „Vormerkung“ wie bei uns, die es im spanischen Recht nicht gibt, sondern eine einfache Mittelung, ein sog. „asiento provisional“.

Zahlung der Grunderwerbssteuer (ITP)

Jetzt hat der Käufer 1 Monat Zeit, die Grunderwerbssteuer und (falls der Verkäufer nich in Spanien resident ist) den von ihm beim Kauf gemachten Einbehalt in Höhe von 3 % des Kaufpreises („retención“) beim Finanzamt einzuzahlen und danach den notariellen Kaufvertrag mit der Steuerzahlungsbescheinigung beim Eigentumsregister einzureichen, um als neuer Eigentümer eingetragen zu werden.

Der Käufer sollte alle Fristen auch unbedingt einhalten, denn das „asiento provisional“ des Notars wirkt nur kurze Zeit. Danach wird es gelöscht. Ist aber zuvor die neue Kauf-Escritura mit den Quittungen des Finanzamtes eingereicht worden, übernimmt diese nunmehr die Schutzwirkung im Grundbuch, denn dies wird sofort im Grundbuch vermerkt und bei Grundbuchauszügen ist zu ersehen, dass eine Beantragung zur Bearbeitung vorliegt; andere „Escrituras“ haben dann keinen vorherigen Zugang zum Grundbuchamt. Nach einigen Wochen erhält der Käufer dann die Nachricht über seine erfolgte Eintragung als neuer Eigentümer der Immobilie.

Zahlung der Bodenwertzuwachssteuer („plusvalía“)

Als weitere Eintragungsvoraussetzung ist außerdem innerhalb von einem Monat ab notarieller Kaufvertragsbeurkundung die Bodenwert-Zuwachssteuer „plusvalía“ zu entrichten, damit der Käufer im Grundbuch eingetragen werden kann. Es ist eine an die örtliche Gemeindeverwaltung zu zahlende Steuer. Das Gesetz verpflichtet den Verkäufer zu deren Zahlung. Oft wird diese Pflicht im notariellen Kaufvertrag auf den Käufer abgewälzt.

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