Grundsätzlich kann jedermann in Kanada eine Immobilie erwerben. Eigentumsrechte und die gesetzlichen Einzelheiten des Eigentumserwerbs haben zwischen den einzelnen Provinzen in Kanada nur geringfügige Unterschiede.

Aktuelle Einschränkungen:

Durch eine Gesetzesänderung zur Bekämpfung von Wohnraummangel werden Käufe durch ausländische Käufer vom 01.01.23 bis 31.12.24 erschwert durch den „Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act“:

Es dürfen Immobilien für Wohnzwecke nur von Personen erworben werden, wenn sie entweder Kanadier sind, oder als Ausländer mit einem Kanadier verheiratet sind, oder als Ausländer eine gültige Arbeitserlaubnis haben oder dort studieren. Dieser Ausschluss gilt nicht für Erholungsgrundstücke und für Ferienwohnungen und Wohnimmobilien außerhalb einer Metropolregion und Immobilien zu touristischen Zwecken.

Dieses Gesetz gilt auch nur für den Kauf von Wohngebäuden mit drei oder weniger Wohneinheiten. Die Ausnahmen von den Beschränkungen gelten für Immobilien unter 500.000,00 Kanadischen Dollar (CAD) oder in Gemeinden mit weniger als 10.000 Einwohnern, sowie für ein Haus am See.

Makler können hier nähere Auskünfte über die örtliche diesbezügliche Situation geben. Bei Verstößen drohen erhebliche Bußgelder.

Erwerbsvorgang:

In der Regel wird vom Käufer ein Rechtsanwalt oder auch bereits ein Notar eingeschaltet, welcher die Eigentumssituation der zu erwerbenden Immobilie durch Einsicht in das Grundbuch („Land Register“) genau prüft, vor allem Belastungen und Bindungen sowie den Bestand des Eigentums des Verkäufers, wie z.B. Dienstbarkeiten, Nießbrauchsrechte, Versorgungsrechte oder Wegerechte und Hypotheken.

Auch wird die Übereinstimmung von Lage und Registrierung des Grundstücks im Vermessungsplan („Survey Plan“) geprüft. Es ist ratsam, als Käufer vor der Unterzeichnung eines Kauf- Angebotes die Immobilie auch durch einen Gutachter prüfen zu lassen. Es sollte zumindest, sofern auf Grund der Beschaffenheit der Immobilie hierzu Anlass besteht, zur Bedingung in der „Offer of Purchase“ eine Bedingung einer zusätzlichen Gebäudeinspektion und Bodenbegutachtung durch einen Sachverständigen innerhalb von 2 Wochen ab Angebotsannahme aufgenommen werden, um Risiken auszuschließen. Es muss bei Nichterfüllung der im Angebot aufgeführten Bedingungen eine Rücktrittsklausel für den Käufer eingefügt werden.

Es sollte vom Sachverständigen auch untersucht werden, ob es früher Brände, Wasserschäden oder Schimmelbefall gegeben hat. Auch ist zu prüfen, ob ein freier Zugang zum Grundstück besteht. Das Dach sollte untersucht werden, auch die Elektroinstallation, das Heizsystem und Denkmalschutzfragen, die Wasserqualität eines eigenen Brunnens des Anwesens und die Zulässigkeit einer eventuell vorhandenen Klärgrube.

Verbindliches Kaufangebot „Offer of Puchase“:

Wenn die Überprüfungen zufriedenstellend verlaufen sind, gibt der Käufer ein verbindliches Kaufangebot („Offer of Purchase“) unter Zahlung einer Anzahlung ab, welches der Verkäufer innerhalb einer bestimmten Frist annehmen kann.

Dabei muss der Käufer, wenn er den Kaufpreis durch eine Bank finanzieren muss, unbedingt darauf achten, schon in der „Offer of Purchase“ die Klausel mit aufzunehmen, dass das Angebot nur wirksam werden wird, wenn die Finanzierung durch die Bank genehmigt wird. Insofern kann sonst der Käufer enormen Schadensersatzforderungen des Verkäufers ausgesetzt sein, wenn die Finanzierung nicht klappen sollte. Das gilt auch, wenn das Angebot nur gegenüber einem Makler abgegeben wurde. Mit Annahme des Angebotes durch den Verkäufer ist der Käufer dann auch rechtlich gebunden. Alle wesentlichen Vertragspunkte finden sich schon in diesem Angebot.

Transfer Title:

Das Eigentum geht mit Unterzeichnung dieser Urkunde aber noch nicht auf den Käufer über. Dies geschieht erst mit der Unterzeichnung des „Warranty Deeds“, oder auch „Transfer Title“ genannt, dem garantierten Eigentumstitel-Vertrag. Diese Urkunde wird nach Unterzeichnung beim örtlich zuständigen „Registry Office“ (Grundbuchamt) eingereicht und registriert. Damit wird der Käufer eingetragener und registrierter Eigentümer der Immobilie.

Hypothekenbestellung:

In der Regel wird der Kauf über eine „Mortgage“ finanziert, welche wegen der rechtlichen Ähnlichkeit mit der deutschen Hypothek auch so übersetzt werden kann. Auch in Kanada gibt es wie bei uns eine Rangfolge von Hypotheken. Auch hierzu sollte der Käufer einen Rechtsanwalt einschalten, um günstige Bedingungen für diese „Mortgage“ mit der Bank zu vereinbaren. Die Bestellung der Hypothek ist zwingend in einer notariellen Urkunde zu beurkunden.  

Es sollte somit nicht sogleich, nachdem ein Angebot eines Maklers vorlegt, ein Kaufangebot unterzeichnet werden, sondern eine entsprechende Prüfung erfolgen, wie oben ausgeführt.

Zahlungen:

Die Zahlung der Anzahlung sollte auf keinen Fall an den Verkäufer erfolgen, sondern nur auf das Treuhandkonto eines Anwalts, Brokers (Vermittlers) oder Notars. Der Verkäufer erhält den Kaufpreis dann erst nach der Registrierung des Eigentumstitels zu Gunsten des Käufers.

Beauftragung eines Rechtsanwalts:

Der vom Käufer beauftragte Rechtsanwalt bearbeitet den gesamten Kauf, prüft das Grundbuch, kontrolliert die Zahlungen und sorgt für die Registrierung des Eigentumstitels im Grundbuch.

Gewährleistung:

Der Käufer sollte außerdem vom Verkäufer eine Gewährleistungs-Urkunde („warranty deed“) verlangen zur Absicherung, dass alle Rechte des Eigentümers und der Nutzung inbegriffen sind.

Kaufnebenkosten:

Grunderwerbssteuer („Deed-Transfer-Tax“): unterschiedlich, je nach Provinz:

• British Columbia:

Property Transfer Tax Rates PTT:

1 % des Marktwerts bis einschließlich 200.000 CAD.

2% des Marktwerts über 200.000 CAD bis einschließlich 2.000.000 CAD.

3 % des Marktwerts von mehr als 2.000.000 CAD.

Ausländer, ausländische Unternehmen oder ein ausländischer steuerpflichtiger Treuhänder  müssen zusätzlich zur Grunderwerbssteuer eine Grunderwerbssteuer auf ihren Anteil am Verkehrswert einer Wohnimmobilie zahlen, wenn sich diese in bestimmten Gebieten von British Columbia befindet.

Wer als ausländischer Käufer eine Immobilie in einem der folgenden Gebiete erwirbt, muss einen Steuersatz von 20 % auf den Marktwert seines Anteils zahlen: Regionaler Bezirk Hauptstadt Victoria. Regionalbezirk Fraser Valley, Regionalbezirk Metropolitan Vancouver.

Für Verkäufer wird dort auch noch eine Kapitalzuwachssteuer fällig in Höhe von bis zu 30 % des Gewinns, als Einkommensteuer

• Nova Scotia:

Municipal Deed Transfer & Property Tax MDTT:

0,5 - 1,5 %, je nach dem jeweiligen Ort; ab 01.04.2022 eine zusätzliche Grunderwerbssteuer PDTT von 5 % für nichtkanadische Käufer und Kanadier aus anderen Provinzen („residential use“)

• Ontario:

Ontario Land Transfer Tax Rates:

1.0% von über $55,000 bis zu $ 250,000,

1.5% von über $250,000 bis zu $ 400,000,

2.0% von über $400,000 bis zu $ 2.000.000  

2.5% von über $2.000.000, sofern das Land nur Ein- oder 2 Einfamilienhäuser hat.

• Québec:

Quebec's Land Transfer Tax (LTT):

0,5 % von 0 bis $ 50.000

Gutachterkosten bei Hausfinanzierung (Appraisal fee): 250 – 350 CAD

Hausinspektion (Home inspection fee): ca. 500 CAD

Gebühr für Eigentumszertifikat (Estoppel certificate fee): 100 CAD ( nur bei Eigentumswohnung)

Grundbucheintragungsgebühr (Land registration fee): je nach Wert der immobilie

Title Insurance: ca. 500,0070 – 210 €

Vermessungskosten (Survey or certification of location cost): nur, sofern die Bank bei Finanzierung die Vermessung verlangt: ca 1.000 bis 2. CAD000

Vorauszahlung für Grundsteuern und Nebenkosten: werden dem Käufer wieder erstattet, wenn vom Verkäufer alles bezahlt hatte

Maklerprovision: 3 – 7 %, werden in der Regel vom Verkäufer getragen

„title insurancce“: ca. 300,00 – 500,00 CAD, welche beim Hauskauf abgeschlossen werden sollte. Fast jeder Immobilienerwerb wird über einen Maklerabgewickelt. Er wird im Auftrag des Verkäufers tätig.

Anwaltskosten: nach Vereinbarung, fällig nach Vertragsschluss

Spekulationssteuer für Ausländer (Non-Resident Speculation Tax, Foreign Buyer’s Tax – „NRST“): von bestimmten ausländischen Käufern in Ontario (25 %) und Teilen von British Columbia (20 %) zu zahlen; manche Provinzen gewähren Nachlässe und Ausnahmen

Beim Kauf eines großen Grundstückes sollte dieses „migrated“ sein, d.h. in das „Land registration system“ aufgenommen sein.