EU-Bürger, die seit mehr als 5 Jahren in Malta wohnhaft sind, können ohne Einholung einer Genehmigung Immobilienbesitz erwerben. Lebten sie dort noch keine 5 Jahre, brauchen sie keine Genehmigung, wenn sie die Immobilie für ihren Erstwohnsitz oder für ihre Berufsausübung benötigen. Andernfalls benötigen sie für eine Ferienwohnung als Zweitwohnsitz eine Genehmigung, dem „AIP – Acquisition of Immovable Porperty“.

Liegt die Immobilie aber in einer besonderen maltesischen Zone, den „special designated areas“(SDA)“, brauchen EU-Bürger auch in diesem letzteren Fall keine Genehmigung, wie z.B. für eine Immobilie der Projekte „Portomaso”, „Tigné Point” und „Pendergardens”, auch in einigen anderen besonders ausgewiesenen Zonen auf dem Archipel.

Immobilien in einer „SDA“ können von nicht in Malta wohnhaften Bürgern in unbeschränkter Anzahlt erworben werden als Investition oder Viermiet-Renditeobjekte. Sie müssen in Malta auf die Mieteinnahmen eine Einkommensteuer in Höhe von 15 % zahlen, was von in- und ausländischen Käufern als ein beliebtes Renditeobjekt gesehen wird.

Derartige “Special Designated Areas” sind:

Auf der Insel Malta:

Angelo Mansions, Vittoriosa, Fort Cambridge, Sliema, Madliena Village, Madliena, Pendergardens, St.Julians, Portomaso, St.Julians, Ta' Monita Residence, Marsascala, Tas-Sellum,  Residence, Mellieha, Tigne Point, Sliema, Smart City, Kalkara.

Auf der Insel Gozo:

Kempinski Residences, San Lawrenz, Fort Chambray, Ghajnsielem, Vista Point, Marsalforn.

Ein Immobilienkäufer sollte sich insofern anwaltlich beraten lassen, bevor er bei einem Makler irgend welche Papiere unterzeichnet. Wenn ein ausländischer Erwerber nicht in Malta wohnhaft ist, gelten jedoch Mindestpreise beim Erwerb einer Immobilie in Höhe von 107.670,00 € für eine Wohnung oder Maisonette und 179.400,00 € für ein Haus oder eine sonstige Immobilie.

Um eine Immobilie in Malta zu erwerben, wird nach der Prüfung des Verkaufsangebotes am besten durch einen anwaltlichen Berater und nach Einigung über die wesentlichen Kaufbedingungen ein schriftlicher Vorvertrag „convenium“ oder, auf Maltesisch, „Konvenju“ abgeschlossen, oft auch „Promise of Sale Agreement“ genannt,   unter Hinzuziehung eines Notars. Dieser formuliert den Vorvertrag, welcher von ihm und den Kaufparteien unterzeichnet wird. In Malta bestimmt üblicherweise der Käufer diesen Notar für den Vorvertrag und auch für den engültigen notariellen Kaufvertrag „Final Deed”.

Im Vorvertrag wird nur der wesentliche Rahmen des Kaufes festgelegt, wie z.B. die Frist „Term of Konvenju“ von mindestens drei, meist 6, höchstens zwölf Monaten, innerhalb deren der „final deed“ zu unterzeichnen ist und sich die Parteien insofern binden, um die Voraussetzungen für den „final deed“ zu schaffen, z.B. die Lastenfreiheit der Immobilie. Hierbei wird üblicherweise eine Anzahlung von 10 % des Kaufpreises vereinbart und an den Notar geleistet. Dieser verwaltet die Anzahlung treuhänderisch auf seinem Anderkonto. Außerdem ist mit dieser Zahlung über den Notar auch die Stempelgebühr („stamp duty”) in Höhe von 1 % zu begleichen. Diese fällt für den Immobilienkauf in Höhe von insgesamt 5 % an, sodass bei Abschluss des „final deed“ noch restliche 4 % dieser „stamp duty“ anfallen. Diese ist mit unserer Grunderwerbssteuer vergleichbar.

Nach Abschluss des Vorvertrages tritt der Notar in die eigentliche Rechtsprüfung der Immobilie ein. Er prüft das Verkäufereigentum und kümmert sich um die Lastenfreiheit der Immobilie, z.B. dass keine Hypotheken, Pfändungen oder andere Fordeunrgen gegen die Immobilie bestehen. Außerdem prüft er die Fertigstellung bei Neubauten, soweit der Verkäufer sich hierzu verpflichtet hat. Er kümmert sich auch um  die Erfüllung von Käuferpflichten, z.B. der Besorgung eines Kredites für die Kaufpreisfinanzierung. Hilfreich und beschleunigend ist hierbei die Koordinierung dieser Maßnahmen durch den eigenen beratenden Anwalt, wobei wir Sie hierbei gerne unterstützen. Vor Ablauf der im Vorvertrag vereinbarten Frist wird mit dem Notar der Termin für den „Final Deed”vereinbart.

Der Notar arbeitet den „final deed“ aus, verliest ihn den Parteien und unterzeichnet diesen danach mit ihnen, wie bei uns in Deutschland. Es ist empfehlenswert, diesen Entwurf zuvor auch mit dem eigenen beratenden Anwalt abzustimmen und zu prüfen. Noch vor Vertragsunterzeichung kann der Restkaufpreis an den Notar auf Anderkonto gezahlt werden, welcher diesen dann nach Unterzeichnung an den Verkäufer weiterleitet.

Außerdem wird die restliche „stamp duty“ von 4 % an den Notar gezahlt, welcher ihn an das maltesische Finanzamt in Person des „Commissioner of Inland Revenue“ weiterleitet. Die vom Käufer zu zahlenden Notargebühren betragen in Malta ungefähr 1 % des Kaufpreises. Sofern ein Makler den Kauf vermittelt hat, zahlt der Verkäufer an diesen die vereinbarte Maklergebühr zwischen 3,5 % bis 5 % des Kaufpreises.

Bei einem Immobilienverkauf mit merheren Eigentümern auf der Verkäuferseite kann seit 01.04.2016 der Verkauf per Mehrheitsbeschluss der Eigentümer erfolgen. Dies gilt nunmehr auch für Verkäufe durch Erbengemeinschaften nach Anrufung des Gerichts per Gerichtsbeschluss, sofern die Immobile über 3 Jahre leer stand.

Seit 2015 sind bei einem Verkauf einer Immobilie, welche nach dem 01.01.2004 erworben wurde, vom Verkäufer 8 %, in Ausnahmefällen nur 5 % der Differenz des Verkaufspreises abzüglich der Erstehungskosten an Steuern zu zahlen, zahlbar am Tage der Registrierung des „final deed“.

Wurde die zu verkaufende Immobilie vor dem 01.04.2004 erworben, beträgt der Steuersatz 10 %.

Ist der Verkäufer eine Privatperson, welche nicht gewerbsmäßig Immobilien verkauft, und wird die Immobilie innerhalb von 5 Jahren ab dem Erwerb verkauft, beträgt der Steuersatz anstelle 8 % nur 5 %.

War die zu verkaufende Immobilie die Wohnung des Verkäufers seit wenigstens 3 Jahren, und wird sie innerhalb von 1 Jahr ab dem Auszug des Verkäufers verkauft, tritt Befreiung von dieser Steuer ein, wie auch bei Übertragungen zwischen Ehepartnern nach Scheidung oder gerichtlicher Trennung, zwischen miteinander verbundenen Firmen oder einer Versteigerung durch das Gericht.

Wurde die Immobilie in Malta während der letzten 3 Jahre vor dem Verkauf gewerblich genutzt und der Erlös innerhalb eines Jahres ab dem Verkauf wieder in ein gewerblich genutztes Objekt in Malta investiert, tritt Steuerbefreiung ein.

Auch tritt in Malta Steuerfreiheit ein, wenn der im Ausland wohnhafte Verkäufer durch eine Bescheinigung seines nationalen Finanzamtes nachweist, dass dieser durch den Immobilienverkauf eingetretene Kapitalgewinn dort versteuert wird.

Der Kapitalgewinn im Erbfall durch Verkauf der ererbten Immobilie wird mit 12 % besteuert, bezogen auf die Differenz zwischen Verkaufspreis und gemäß der “mortis causa“ – Erbschaftserklärung deklariertem Wert der ererbten Immobilie, wenn der Erbfall nach dem 25.11.1992 eingetreten ist. Lag er davor, beträgt der Steuersatz 7 %.

Beim Wiederverkauf gibt es keine Preisgrenzen, der Verkaufserlös kann frei in das Ausland transferiert werden. Ist der Verkäufer nicht Malteser, sondern im Ausland wohnhafter Ausländer, muss der Notar jedoch vor dem „final deed“ das maltesische Finanzamt hierüber unterrichten und über den Verkaufserlös kann erst vom Verkäufer verfügt werden, nachdem die von ihm insofern zu entrichtende Steuer („transfer tax / capital gains tax “) sowie eine möglicherweise weiter bestehende Steuerschuld auf Grund des Besitzes dieser Immobilie entrichtet ist.

Seit 3 Jahrzehnten – und vor allem mit erheblichen Steigerungen seit dem EU-Beitritt Maltas - entwickelten sich die Immobilienpreise in Malta – von einer kuzen Zeit der Krise 2008 abgesehen – sehr stabil. Bei städtischen Immobilien gab es in den vergangenen 5 Jahren jährliche Preissteierungen von bis zu 10 %. Grund hierfür ist die Raumknappheit in Malta und das starke wirtschaftliche Wachstum des Landes. Rechtssicherheit, günstiges Mittelmeerklima und der Mediterranean Lifestyle trugen hierzu bei.

Bei einem Immobilienverkauf ist bei Unterzeichnung des Vorvertrages in Malta vom Verkäufer ein von einem hierzu ermächtigten  "Energy Performance of Buildings (EPB) Assessor“ – in der Regel ein Architekt – gefertigtes, 10 Jahre gültiges Energie-Effiziens-Zertifikat "Energy Performance Certificate EPC“ vorzulegen. Dies wird auf der Grundlage der EU-Direktive „Energy Performance of  Buildings Directive – EPBD“ vom maltesischen Recht gemäß den „Energy Performance of Buildings Regulations - EPBR (Legal Notice. 376/2012)“ verlangt.

Wir beraten Sie gerne bei Ihrem beabsichtigten Erwerb einer Immobilie in Malta in Zusammenarbeit mit maltesischen Notaren, Steuerberatern und Anwälten und treten mit noatrieller Vollmacht auch gern persönlich dort für Sie für die einzelnen Rechtshandlungen auf.